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Donation avec réserve d’usufruit : mécanisme et effets du démembrement de propriété

Publié le : 11/04/2026 11 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

Anticiper la transmission d’un patrimoine tout en conservant la maîtrise d’un bien constitue une stratégie fréquemment mise en œuvre en pratique notariale. Le démembrement de propriété répond à cet objectif en dissociant les attributs du droit de propriété afin d’en organiser la transmission progressive, tout en maintenant certains prérogatives au profit du disposant.

La dissociation entre usufruit et nue-propriété

Le droit de propriété peut être scindé entre l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit confère à son titulaire le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits, tels que des loyers en présence d’un immeuble locatif. À l’inverse, le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, sans pouvoir en jouir tant que l’usufruit subsiste. Dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, les parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usage ou les revenus du bien. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue de plein droit entre les mains du nu-propriétaire, sans formalité spécifique. La répartition des charges obéit aux principes fixés par le Code civil : l’usufruitier assume les dépenses courantes, tandis que le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, sauf stipulation contraire prévue dans l’acte.

Effets patrimoniaux et fiscaux du démembrement

Le recours au démembrement permet d’organiser la transmission du patrimoine tout en maintenant des ressources ou un droit d’usage au profit du donateur. Sur le plan fiscal, les droits de donation sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème légal dépendant de l’âge de l’usufruitier, conformément à l’article 669 du Code général des impôts, consultable sur Legifrance : article 669 du Code général des impôts. Cet avantage peut se cumuler avec les abattements applicables en matière de donation, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. En pratique, certaines décisions, telle la vente du bien démembré, requièrent l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. À l’extinction de l’usufruit, la réunion des droits s’opère sans taxation supplémentaire, renforçant l’intérêt de ce mécanisme. Au regard de ses incidences juridiques et fiscales, l’intervention d’un notaire demeure déterminante afin d’assurer la cohérence et la sécurité de l’opération.
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