Comment sécuriser l’acquisition en indivision des concubins face à la séparation ou au décès ?
Point de vigilance majeur pour les praticiens, l’achat immobilier par des concubins place nécessairement le logement sous le régime de l’indivision. Si ce cadre permet à chacun de détenir une quote-part du bien, son fonctionnement peut devenir délicat lors d’une séparation ou du décès de l’un des acquéreurs.
Les quotes-parts doivent correspondre au financement de chaque concubin
L’acte notarié détermine la proportion du logement appartenant à chaque concubin. En l’absence d’indication particulière, les acquéreurs sont réputés propriétaires du bien à parts égales.
La répartition inscrite dans l’acte doit néanmoins refléter les contributions financières réelles. Lorsqu’un concubin finance davantage que la quote-part qui lui est attribuée, l’écart peut faire naître une créance envers son partenaire ou l’indivision.
Cette difficulté peut également apparaître pendant la vie commune. Si l’un des concubins rembourse le prêt au-delà de ce que prévoyait le plan de financement, il pourra invoquer une créance contre l’indivision au moment du partage. Cette demande peut être fondée sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien, conformément à l’article 815-13 du Code civil.
La séparation peut entraîner le partage ou la vente du logement
À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme particulier permettant à l’un d’eux de conserver prioritairement le logement. Chaque indivisaire peut demander le partage de l’indivision à tout moment.
Faute d’accord, le bien peut être vendu, puis le prix réparti selon les droits respectifs des propriétaires. L’ex-concubin qui demeure seul dans le logement après la rupture peut, en outre, être redevable d’une indemnité d’occupation. La liquidation devient particulièrement complexe lorsque les financements effectifs diffèrent des quotes-parts mentionnées dans l’acte.
Le décès expose le survivant à une indivision avec les héritiers
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal sur le patrimoine du défunt. La quote-part de celui-ci revient donc à ses héritiers, lesquels deviennent propriétaires du bien avec le survivant et peuvent en demander le partage.
Un testament peut renforcer la protection du concubin survivant, mais cette solution reste limitée par la taxation de 60 % applicable entre concubins. L’intervention d’un notaire permet ainsi d’anticiper le financement, la séparation et le décès, tout en présentant les différences patrimoniales entre le concubinage et la conclusion d’un PACS.
Historique
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